Attention, travaux : la déductibilité n'est pas garantie !
Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers comme le rappelle deux arrêts récents1 rendus en la matière. Précisions.
En principe, les dépenses de réparation et d'entretien relatives à des immeubles donnés en location sont admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier des propriétés urbaines2.
D'une manière générale, les dépenses d'amélioration effectuées dans les immeubles donnés en location constituent des dépenses d'investissement susceptibles de provoquer directement une augmentation de la valeur de l'immeuble.
Elles ne sont donc pas, en principe, admises en déduction dans le cadre de la détermination du revenu net foncier, sauf certaines exceptions en faveur des immeubles d'habitation.
Par ailleurs, les dépenses d'investissement correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement effectuées dans les immeubles donnés en location ne sont pas admises en déduction du revenu brut foncier.
Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction, ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.
Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.
Décisions rendues
Le Conseil d’État et de la cour administrative d’appel (CAA) font une appréciation des notions de travaux de reconstruction et de la dissociabilité éventuelle de ces derniers par rapport aux travaux de reconstruction pour refuser la déductibilité pour la détermination des revenus fonciers des travaux ainsi engagés par les contribuables.
En l’espèce, des travaux ont été réalisés, consistant en la démolition de cloisons, en la réfection des planchers, des sols, en la modification des ouvertures extérieures, en la redistribution des surfaces et la création de trois appartements distincts faisant passer la surface bâtie de 190 m² à 345 m².
Le Conseil d’État a donc assimilé les travaux à une reconstruction de l'immeuble, dont le montant n'était par suite pas susceptible d'être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers du requérant.
Dans l’affaire soumise à la CAA, il s’agissait de travaux qui, pris isolément, auraient pu, le cas échéant être regardés comme des travaux d'amélioration ou de réparation, mais dès lors qu’ils ont consisté à créer à chaque niveau un appartement à usage locatif et que même s'ils n'ont pas apporté de modifications importantes au gros-œuvre de l'immeuble, les travaux litigieux ont accru de façon significative le volume ou la surface habitable de locaux existants et doivent, par leur nature et leur ampleur, être regardés comme des travaux de reconstruction et d'agrandissement.
1CE 29 mai 2019, n° 421237 et CAA Nancy 3 juin 2019, n° 17NC01944.
2Article 31 du Code général des impôts.
