L’enfer est pavé de bonnes intentions
Les modalités d’appréciation de l’intention spéculative sont précisées afin d’établir l’assujettissement d’une SCI à l’impôt sur les sociétés.
Dans un arrêt du 20 août 2019, la cour administrative d’appel de Paris1 a précisé une des conditions d’assujettissement de plein droit à l’IS des SCI en principe assujetties à l’IR : la date d’appréciation de l’intention spéculative afférente à une opération de revente d’immeubles doit se situer au moment de l’acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de la cession.
En l’espèce, une SCI ayant pour objet la location de biens immobiliers a acquis des terrains sur lesquels ont été édifiés des logements dix ans plus tard.
Les bâtiments édifiés ont ensuite été vendus par lots, la quasi-totalité l’a été à prix coûtant sans procurer aucun bénéfice à la SCI, et que l’un d’eux, un local professionnel représentant 30,68 % de la superficie totale des bâtiments, était donné en location depuis l’achèvement de la construction.
Suite à leur revente par la SCI, l’administration a estimé que les résultats des exercices clos au titres des années de cette cession devaient être imposés à l’IS comme provenant d’une activité de marchand de biens en application de l’article 206, 2 du Code général des impôts.
La cour administrative d’appel de Paris rappelle que l’assujettissement d’une SCI à l’IS en raison de l’exercice d’une activité de marchand de biens est subordonné à une double condition : les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative, que l’intention spéculative ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d’achat et de revente : cette intention doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus, et non à la date de leur cession2.
Rappelons enfin, que dans une mise à jour du 4 janvier 2017 de sa base BOFIP, l’administration a supprimé la présomption d’intention spéculative liée à l’établissement du caractère habituel des opérations.
Reste que, comme l’indique l’administration dans sa doctrine, le caractère habituel des opérations et l’intention de revendre sont, le plus souvent, révélés par la définition de l’objet social donnée par les statuts (BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-20 n°1, 12-9-2012).
Un élément de sécurisation résultera d’une rédaction scrupuleuse des statuts de la SCI, comme c’était le cas en l’espèce puisque la SCI avait pour objet la location de biens immobiliers.
1 CAA Paris 20 août 2019, n°17PA22522.
2 CE 2 juin 2006, n°266507, D. adm. 8 D-111 n°3, 30-6-1998.
