Locations nues : l’option pour la TVA « sur mesure », mode d'emploi
Depuis 2020, les bailleurs de locaux nus à usage professionnel peuvent opter pour la TVA pour une partie seulement des locaux qu’ils donnent en location, même si ces locaux sont situés dans un même immeuble. Mais comment informer l’administration fiscale de ce choix ? Le ministre de l’Économie vient de le préciser.
Sous certaines conditions et par dérogation aux règles de droit commun, les locations de locaux nus peuvent, sur option, être soumises à la TVA.
Cette option produit ses effets pendant une durée de 9 ans tant à l’égard du locataire assujetti qu’à l’égard du locataire non assujetti, dès lors que l’option pour la TVA est expressément stipulée dans le contrat de bail.
Dans un arrêt « SCI EMO » du 9 septembre 2020 (n° 439143), le Conseil d'État (CE) a jugé qu’il était possible de limiter le champ d’application de l’option pour la TVA à une partie seulement des locaux donnés en location, même situés dans le même immeuble. En pratique, les bailleurs peuvent donc soumettre un, plusieurs ou l’ensemble des locaux situés dans un même immeuble à la TVA.
Cette jurisprudence soulevait une difficulté de mise en œuvre au regard de la position de l’administration fiscale, selon laquelle l’option pour la TVA couvre obligatoirement tous les locaux non exclus du champ d'application de la TVA qu'un bailleur possède dans un même immeuble. Dès lors, l’option doit, selon cette position administrative, s’exercer immeuble par immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 120).
Cette difficulté vient d’être résolue par une réponse ministérielle publiée le 16 novembre dernier. Le ministre se rallie à la jurisprudence « SCI EMO » et précise qu'il est loisible au bailleur, lors de l'exercice de son option, « de mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés dans l'immeuble ou ensemble d'immeubles concernés pour lesquels il entend soumettre à la TVA les loyers ». Il précise également que ce choix ne dépend pas de l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de ses locaux, mais peut s'apprécier par opération de location.
En outre, dans sa réponse, le ministre rappelle que l’arrêt « SCI EMO » est sans incidence sur le régime applicable aux locaux non concernés par l'option, que leur location soit exonérée sans possibilité d'option (locaux à usage d'habitation) ou que cette location soit soumise de plein droit à la TVA.
À NOTER
À titre transitoire, s’agissant des options pour la TVA déjà exercées et en cours au 9 septembre 2020 (date de l'arrêt « SCI EMO »), les bailleurs sont fondés, sous réserve d'en informer l'administration, à en limiter la portée à une partie des locaux donnés en location, sans que cela ait d’incidence sur le décompte de la durée de l’option.
